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          民宿難做,不是沒有原因的經營困局!

          我要發布     發布日期:2022-03-04 09:18:35  來源:民宿圈  作者:孤獨守望的人
          核心提示:民宿經營與投資都是頗有爭議的。做過的認為是非常困難,即使不是疫情的影響,入住率也沒有城市酒店那么穩定。沒有做過的,卻往往被所謂的“感情”所驅使,蠢蠢欲動。但是為什么民宿很難賺錢呢?

            民宿經營與投資都是頗有爭議的。做過的認為是非常困難,即使不是疫情的影響,入住率也沒有城市酒店那么穩定。沒有做過的,卻往往被所謂的“感情”所驅使,蠢蠢欲動。但是為什么民宿很難賺錢呢?


            一、投資強度


            首先,這里說的民宿,遠離城市的喧囂或景點,位于鄉村或郊區,房價是幾千、幾萬,具有某種特色。不是農家樂,也不是家庭酒店,更不是爛大街的民房改造格局銷售類型。


            例如,2018年,朋友參與了一個民宿項目的投資估算,當時的投資估算為3000萬元,建了20個房間。一個間房大約要花掉150萬元的投資成本。就這么一個十幾二十間房,兩三千個W就進去了。



            那么一般城市五星級酒店的投資強度大概是多少呢?上市公司有一些數據。例如,新都酒店表示,它擁有新都酒店的所有房地產,根據評估后資產的凈現值計算,每平方米的資產價值為9626元。2005年,金陵酒店根據固定資產的成本值計算的造價為1.23萬元/平方米。


            這些事例雖然年代久遠,但與酒店業界人士的經驗基本一致。標準五星級酒店的平均單位面積費用約為1-1.2萬元(不包括地價)。從5顆星到三顆星,每顆星的投資強度下降0.2~0.3萬元。


            因此,民宿的投資強度略高于五星級酒店。這完全可以理解。例如,一家民宿酒店之所以能賣2000多元的高價,與房間寬敞、設施齊全等整個酒店的容積率低、公共空間大、環境優美等營造的度假范圍有關。這些都需要投資。


            或者說,酒店或民宿的公共面積在很大程度上決定了酒店的價格水平。因此,酒店建設投資可以分為兩部分,其中一部分是可以直接創造營業收入的可用面積,如客房、餐廳、會議室、商場等。另一部分是大廳、停車場、環境綠化、道路、休養設施等所占的公共面積。


            營業面積決定酒店接待人數的能力,公共面積決定酒店的價格水平。接待能力乘以價格決定酒店的收入水平。根據國際大型特許上市公司的數據,普通五星級酒店的營業面積比例可以達到70%以上。例如,典型的萬豪五星級酒店面積比例營業面積在73%以上,其中客房約占55%。


            經濟型連鎖酒店的這個數字更夸張了。例如,貨主、房屋等改造比較成功的商店,其客房面積可能占整個酒店建筑面積的80%以上。


            民宿正好與經濟型連鎖酒店相反。為了營造高檔、獨特、個性化的體驗和氛圍,民宿需要在內部公共區域、外部環境等方面增加大量的設備設施,占據較大面積。這不僅需要大量資金,還減少了營業面積的比例。


            一般來說,民宿的營業面積比例只有30%~50%的水平,越高級,比重越低。民宿是用巨款制作的,但接待能力是有“先天缺陷”的非正式酒店品種。



            二、收入結構


            酒店靠什么賺錢?很多人認為這是客房,實際上不是客房。


            對于五星級酒店來說,餐飲收入是一大塊。從綜合華天酒店、金陵酒店等上市公司的信息披露及門業與否《全國星級飯店統計公報》的數據來看,一般來說,客房收入與餐飲收入基本山是對半開,或者四六開的一個經營比例??头渴杖氡炔惋嬍杖肼远?。


            五星級酒店的餐飲收入從哪里來?實際上不僅是酒店住宿客人,婚禮、宴會等對外經營收入也很多。在中國,有在高檔豪華酒店吃飯的習慣和傳統。一般來說,食物收入的約60%來自住宿客人,40%來自非酒店住宿客人。


            但是,從五星級酒店的面積比例來看,吃飯和宴會合計只有17%,但幾乎占了營業收入的一半,平效是最突出的工作版。結合華川、首旅、全聚德等上市公司的相關數據,實際上客房和餐飲的成本大部分與項目和結構相似,主要是服務人員的工資、房租和能耗三大塊。


            實際上,客房可以被視為通宵未散的宴席,也可以將食物視為短時間的房客。這兩者的共同點是客人離開后都要收拾好。各豪華型酒店上市公司沒有分別計算客房和餐飲業務費用。不同的是,食物也需要食材。參考全聚德等餐飲上市公司的成本結構,食材約占餐飲收入的35%~40%。因此,對于五星級酒店,即使考慮到食材的成本,我們也可以初步估計飲食部門的利潤高于客房部分。因此,與很多人的印象不同,五星級酒店的利潤不是客房,而是餐飲。


            相反,民宿的第二個缺陷是由于接待規模、交通位置等限制,民宿不適合商務招待或婚禮宴會。民宿的餐飲業務只能面向住客,社會收入很少。


            投資強度、收入結構都不理想,決定民宿的資產收益也不理想。


            全服務型酒店資產收益率低,是因為住客群體多樣化,針對特定客戶群體的部分配套資產(如會議室、健身房、KTV等)利用率不高,經營效率低于客房或餐飲業務,中端和經濟型酒店可以不搭配或少搭配這類資產。民宿的整體資產收益率可能更接近全服務型(沒有宴會)類型。民宿的整體資產收益率應該是酒店形式中最低的。


            三、客房租賃率


            因為客房的部分坪效不高,五星級酒店能否直接改成豪華餐廳,多賺點錢?答案不一定是那樣的。放棄客房業務酒店就會失去經營根基。所以五星級酒店的餐飲更賺錢,但基礎仍然是客房。


            民宿的客房出租率是多少?這沒有行業的普遍水平。


            不同項目的客房入住率分化嚴重,被干旱淹沒而死。做得好的民宿客源通常依賴于老板的人脈、??屯扑]等特定渠道,屬于小群體的經濟活動可以參考,不能作為復制的樣本。


            但是民宿不賺錢,但五星級酒店據說虧損很多。


            這也是事實。另一個問題是,在城市建立的五星級酒店有經濟效益。


            什么是經濟效益?簡單來說,是項目的積極外部效應,主要表現在推動周邊房地產升值方面。例如,碧桂園得出的結論是,如果建設五星級酒店,周圍的房地產附加值可以達到每平方米1300元。


            由此可見,高星級酒店本身的資產盈利能力雖然低于中端酒店,但經濟效益無法與中端酒店相比。



            因此,房地產開發商作為大部分經濟效果流出的受益者,對酒店開發有著強烈的投資動機。這也是過去20年中國快速城市化進程中,許多房地產商投資建設高檔酒店的重要原因。


            如果民宿建在“鳥不拉屎的地方”,會有經濟效益嗎?確實有。和景區一樣,去打卡的人越來越多,就能帶動周邊交通、農產品銷售等。但是問題是,投資民宿的人能否繼承這種溢出效應。


            最后說了半天,民宿比較成功嗎?首先,景點等依賴客流地的項目肯定容易成功。另外,比較成功的民宿項目一般具有以下特點。


            一是有高水平的建筑、園林設計師主導的作品,這種民宿雖然沒有經濟效益,但對建筑本身有作品展示效果。


            二是感性的媒體從業者主導的項目,這類老板一般都有媒體資源,不缺乏營銷。同時,由于媒體產業的特點,結交了廣泛的高級人脈資源,不缺乏客源。


            第三,是很多企業家以投資為主導的項目,其目的主要不是對外經營,而是個人的社交平臺。


            有情懷有故事,但是純粹講情懷講感情的,大部分都失敗了。


           
          標簽: 民宿經營

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